Pole powierzchni działki atrybutem zmiennym (cz. 2)

Temat zmieniającej się powierzchni działki wykazywanej w ewidencji gruntów i budynków, jest tematem budzącym niejednokrotnie dużo emocji. Stąd nieco szersze potraktowanie tego zagadnienia w Felietonach. Do lektury tej części zachęcam w szczególności po zapoznaniu się z częścią pierwszą.

Jak tam już tłumaczyłem, obiektem jest działka, a powierzchnia jest atrybutem tego obiektu, a w dodatku – atrybutem drugiego rzędu. Obecnie standardem jest, że powierzchnię tą określamy poprzez zwykłe działania matematyczne na współrzędnych punktów określających przebieg granic działki (punktów załamania jej granic). Będę dla uproszczenia nazywał je punktami granicznymi. Jednakże taką powierzchnię wykazujemy w ewidencji gruntów dopiero wtedy, gdy położenie wszystkich punktów granicznych ustalono z odpowiednią dokładnością (patrz cz. 1). Nie zawsze jednakże w ten sposób pozyskiwano ten atrybut działki….

Najczęstszymi przyczynami zmian powierzchni działek wykazywanych w ewidencji gruntów i budynków są:

• przybliżone metody pomiaru i obliczania powierzchni działek przy zakładaniu ewidencji gruntów
• brak określenia współrzędnych punktów załamania granic działek
• wykazywanie powierzchni z ostrością do 1 ara
• brak poszanowania prawa własności w okresie zakładania ewidencji gruntów
• brak znaków granicznych
• ujawnianie powierzchni po tzw. potrąceniach
• błędy pomiarowe lub obliczeniowe

Najwięcej miejsca poświęcę tu pierwszej wymienionej przyczynie, gdyż to ona jest głównym powodem zamieszania. Jak już wspominałem w poprzednich felietonach, dla obszaru całej Polski ewidencję gruntów założono w okresie mniej więcej dziesięcioletnim, na przełomie lat 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku. Dziś wydaje się to niemożliwe. A jednak. Taka była potrzeba. Materiały źródłowe dla założenia tej ewidencji były różne, w zależności od położenia na obszarze poszczególnych zaborów, stopnia zainwestowania terenu, przeprowadzanych wcześniej prac geodezyjnych urządzeniowo-rolnych (np. scalenia), itp. Będę tu pisał o obszarze naszego Powiatu. Dane do założenia tej ewidencji pozyskano w dużej mierze w sposób uproszczony. W szczególności na obszarach wiejskich. Na większości powierzchni wykorzystano zdjęcia lotnicze o rozdzielczości zdjęć możliwej dla tamtego okresu. Zdjęcia te uczytelniono podczas oględzin terenowych. W terenie też dokonywano pomiarów. Zakładano tzw. linie pomiarowe, często nie biegnące po granicach działek, na których to liniach odczytywano z dokładnością do 10 cm przecięcia z granicami działek. Punkty „zaczepienia” tych linii pomiarowych, kilku rzędowych, były albo i nie były trwale stabilizowane. Czasem zaczepiano je o narożniki dziś już nieistniejących budynków, o drzewa. Dziś odtwarzanie przebiegu tych linii pomiarowych, najczęściej można dokonywać jedynie w sposób przybliżony, abstrahując nawet od dokładności przeprowadzanych wówczas pomiarów i możliwości utożsamiania tej dokładności z wymaganą dziś dokładnością dla określenia położenia punktów granicznych. Nie chciałbym, aby odbierano ten opis krytycznie w stosunku do tych prac. Wykonano je bowiem adekwatnie do potrzeb, ówczesnej technologii i naglącego czasu na założenie ewidencji.

Na podstawie takich materiałów - zdjęcia i pomiary uzupełniające, kreślono mapy w skali 1: 5 000 (1mm na mapie odpowiada 5 m w terenie), w tym granice działek – czyli… odfotografowane granice użytkowania, a nie własności (bo wiecie już, że granic praw nie widać). Następnie obliczano powierzchnie tych działek. Obliczano je w oparciu o rysunek mapy, a nie w oparciu o współrzędne! Bowiem współrzędnych, co do zasady nie określano! Z mapy zdejmowano potrzebne do obliczenia powierzchni miary. Z mapy, gdzie 1 mm odpowiada 5 m w terenie... Najczęściej wykorzystywanym wzorem, był wzór na pole trójkąta P=ah/2, ale najpierw trzeba było podzielić rysunek typowej działki na dwa trójkąty, odmierzyć z mapy wysokość i podstawę, pomnożyć, podzielić i… jest. Dodać powierzchnię drugiego trójkąta i gotowa powierzchnia działki… Dla kontroli wykonywano drugi pomiar w ten sam sposób, dzieląc działkę na inne dwa trójkąty lub też czasem wykorzystując przyrząd mechaniczno-optyczny z kółkiem całkującym – planimetr. Tak wykonane pomiary uśredniano… ale to jeszcze nie wszystko.

Metodami bardziej ścisłymi i starannymi, obliczano powierzchnię kompleksów działek ewidencyjnych – czyli zwarty obszar kilkunastu, kilkudziesięciu działek ograniczony np. drogami, rowami. Suma powierzchni działek musiała dać powierzchnię kompleksu, a nie na odwrót. W związku z czym, wyrównywano (zniekształcano) otrzymane wyniki pomiaru powierzchni działek do powierzchni kompleksu, rozrzucając odchyłkę, a przy okazji zaokrąglając te powierzchnie do 100m², czyli do 1ara. Tak obliczoną i „wyrównaną” powierzchnię wpisywano do rejestru gruntów. Szokiem dla Was nie powinno już być moje stwierdzenie zawarte w poprzedniej części, że różnica w wykazywanej powierzchni w ewidencji gruntów, zmieniona nawet i ponad 100 m² nie powinna nikogo dziwić. Ważne jest bowiem, aby obiekt jakim jest działka nie uległ zmianie. Obiekt który jest określony poprzez granice praw. Atrybut, jakim jest powierzchnia, ma znaczenie drugorzędne.

Inne wymienione w punktach powody: brak określenia współrzędnych punktów granicznych, wykazywanie powierzchni z ostrością do 1a, brak znaków granicznych, zostały omówione powyżej i w pierwszej (poprzedniej) części felietonu. Błędy pomiarowe lub obliczeniowe w opracowaniach założenia ewidencji gruntów lub opracowaniach geodetów, to odrębna historia. Mogące pojawiać się sporadycznie i jednostkowo dostrzeżone błędy w materiałach archiwalnych, są eliminowane samodzielnie, o ile materiały te pozwalają na ocenę ich jako oczywistą omyłkę. Jeśli nie, na koszt Powiatu zlecane są opracowania geodezyjne i takie błędy są eliminowane.

Ciekawym tematem są tzw. potrącenia. Od lat wielu istnieje prawna zasada, umożliwiająca geodetom na ograniczanie objęcia szczegółowymi analizami dotyczącymi granic tylko do tych odcinków granic, które podlegają wydzieleniom w przypadku wydzielania działek o powierzchni nie większej niż 1/3 całej działki. Przy kilkukrotnych takich zabiegach na przestrzeni lat, niedokładność określenia powierzchni przy zakładaniu ewidencji gruntów dla działki pierwotnej, przenosi się na coraz mniejsze działki. Humorystycznie i obrazowo podchodząc do tematu, można dojść od takiego stanu, że działka pozostająca na końcu ma nawet powierzchnię ujemną… O co chodzi? Powiedzmy, że pierwotnie działka miała powierzchnię 36 arów. Geodeta wydzielił z niej działkę o pow. 1051 m² (mniej niż 1/3). Nie musiał zajmować się granicami całej działki, a jedynie odcinkami działki wydzielanej. A zatem, w efekcie działka wydzielona będzie miała określoną powierzchnię do 1 m², a reszta poprzez różnicę – do 1a. Pozostanie: 36a – 1051m²=2549m²=25a. Z tej to działki, z kolei inny geodeta, za rok, wydziela kolejną działkę o pow. 751 m² (dalej mniej niż 1/3). Działając analogicznie, pozostała powierzchnia działki będzie wykazana jako 17a. Wszystko zgodnie z przepisami. Ale jeśli od powierzchni pierwotnej odejmiemy powierzchnię wydzielanych działek to 36a-1051m²-751m²=1798m²=18a. Poprzez taki prosty zabieg otrzymujemy różnicę w wykazywanej powierzchni już o 100 m kwadratowych, pomimo że mamy wciąż ten sam obiekt – tą samą działkę. Przy wykazywaniu powierzchni z tzw. potrąceń, poziom niedokładności pierwotnie określonej powierzchni może się więc powiększyć, a w dodatku coraz większy błąd przenosi się na coraz mniejsze powierzchniowo działki.

Brak poszanowania prawa własności w okresie zakładania ewidencji gruntów to ostatnia przyczyna tu omawiana, choć pewnie można by znaleźć jeszcze inne. Wiadomo, jakie to były czasy. Ewidencja gruntów miała wykazywać przede wszystkim granice użytkowania, a nie stan własności. Własność prywatna w owych czasach bywała prawem deptana. Ewidencja tworzona była przede wszystkim do celów podatkowych, a nie po to żeby tworzyć i wykazywać prawa. Historia pokazała jednak, że ta ewidencja posłużyła później nadawaniu praw do gruntu poprzez chociażby wykorzystanie jej danych wprost do wydawania Aktów Własności Ziemi – powszechnych uwłaszczeń dla gospodarstw rolnych. Mamy częstą sytuację, szczególnie przy główniejszych drogach, gdzie nie wykazano prywatnych tytułów własności w pasach dróg, mimo że własność ta była wcześniej uregulowana decyzjami lub księgami wieczystymi. W ramach modernizacji ewidencji gruntów, wznawiamy wykazywanie tych praw, o ile jeszcze istnieją.

Kuriozalną sytuację mieliśmy hurtowo na obszarze osiedla Płochocin. W oparciu o dokładną mapę przedwojenną, ze współrzędnymi punktów granicznych (!) w układzie lokalnym i powierzchniami wykazanymi do 1m², w latach 50-tych i 60-tych właściciele pozakładali tam księgi wieczyste. Jako, że teren ten zaszeregowany był jako teren wiejski, założona tam w latach 70-tych ewidencja gruntów wykazywała powierzchnie działek osiedlowych z ostrością do 1a. Na podstawie wypisów z ewidencji gruntów, sąd prowadzący księgi wieczyste, prostował powierzchnie już ujawnione z ostrością do 1m² na ostrość 1a. To jeszcze pół biedy – sąd wpisywał powierzchnie z zerami na końcu. I tak np. powierzchnia 1049 m² została zmieniona na powierzchnię 1000 m² (10a), a to tylko z przyczyny powyższej… Na szczęście problem ten już nie istnieje, gdyż właśnie z tego powodu obręb Płochocin przeszedł jako jeden z pierwszych w naszym Powiecie procedurę modernizacji ewidencji gruntów i budynków, wykazano położenie punktów granicznych z odpowiednią dokładnością i już przywrócono wszystkie powierzchnie działek na Osiedlu do zgodności z mapą przedwojenną.

Mam nadzieję, że wszyscy Czytelnicy rozumieją już powody braku stabilności tego atrybutu jakim jest powierzchnia działki i nie będą przywiązywać do niego priorytetowego znaczenia. Najważniejsze są bowiem granice. To one definiują przestrzeń własności, a nie jakaś tam… powierzchnia.

Dbajcie o granice!

Dariusz Pręgowski - Geodeta Powiatowy