Pole powierzchni działki atrybutem zmiennym (cz. 1)

To może nieco przewrotny tytuł, ale oddający sens mojego przekazu. Ktoś mi kiedyś opowiadał taką bajkę (było to dość dawno i być może nieco ją zniekształciłem), że na wyspach brytyjskich powierzchnią działki przy transakcji kupna-sprzedaży nie jest wielkością istotną! Zrozumiałem wtedy to tak, że choć oczywiście powierzchnia ta jest jakoś określona, to nie stanowi ona głównego parametru określenia ceny transakcyjnej. Ważniejsze jest to, czy działka spełnia oczekiwania nabywcy: czy jest położona na odpowiednim dla nabywcy obszarze, czy ma odpowiednią komunikację ze światem, czy ma odpowiedni dla nabywcy kształt i oczywiście - czy jest powierzchniowo wystarczająca dla zrealizowania jego celów. Czy jest większa, czy mniejsza o kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt, kilkaset metrów kwadratowych – nie ma to większego znaczenia (o ile oczywiście spełnia ona potrzeby nabywcy).

A co się dzieje na naszym podwórku? Zdarza się, że wykazanie zmiany powierzchni działki w ewidencji gruntów i budynków nawet o 5 metrów kwadratowych, wywołuje podejrzewanie o kradzież gruntu. Pal licho, jeśli następuje zwiększenie - wtedy nie ma podejrzeń - jest radość, ale jeśli następuje zmniejszenie – wywlekane są najcięższe działa… Ażeby dobrze zrozumieć dalszą część, polecam zapoznanie się z jednym z poprzednich felietonów pod tytułem „Granicy nie widać”, do czego będę się tu czasem odwoływać.

Powiem tu rzecz być może dla niektórych szokującą. Częstokroć, zmiana w ewidencji gruntów w Polsce powierzchni działki o 100 metrów kwadratowych nie powinna właściciela w ogóle dziwić. W niektórych przypadkach, nawet zmiana w tą, czy w tamtą, o 200-500 metrów kwadratowych ma swoje uzasadnienie. Oczywiście, te największe różnice mogą dotyczyć głównie działek powierzchniowo dużych, albo o skomplikowanym lub bardzo wydłużonym rozłogu (kształcie). Tak duże zmiany wykazywanych powierzchni dotyczą też przede wszystkim działek położonych na terenach wiejskich – w granicach miast przybiera to znacznie mniejsze rozmiary.

Warto rozszyfrować słowo „atrybut” użyte w tytule. Ażeby to zabrzmiało czytelnie, podam Wam prosty przykład. Czy myślicie, że wymiary Waszego pokoju pomierzone dwukrotnie będą identyczne? Raczej nie. To zależy też z jaką dokładnością i jakim sprzętem dokonujemy pomiaru. Ale nawet dwukrotnie dokonany pomiar tym samym sprzętem, przynosi zazwyczaj różną ilość milimetrów, a co dopiero inną taśmą, czy dalmierzem. Policzona powierzchnia pokoju z dwóch pomiarów będzie nieco inna. A pokój jest ten sam! Pokój jest więc obiektem, a wymiary jego atrybutami. Powierzchnia jest nawet atrybutem „drugiego rzędu”, gdyż liczymy ją na podstawie wymiarów – można popełnić błąd obliczeniowy. Pokój jest niezmienny. Jego przestrzeń jest niezmienna – pomijając oczywiście właściwości rozszerzalności termicznej materiałów J Można powiedzieć, że pokój jest bardziej zmaterializowanym obiektem niż działka, gdyż ma „dość sztywno” określoną przestrzeń (granice) w przeciwieństwie zazwyczaj do działki, gdyż jej granice najczęściej nie są zmaterializowane (np. podmurówka, czy ogrodzenie nie jest co do zasady zmaterializowaną granicą – o tym pisałem w „Granicy nie widać”). Materializacja granic następuje poprzez zmaterializowanie punktów załamania granic znakami granicznymi. Współrzędne punktów załamania granic działek określa się z dokładnością 10 cm. Już chyba teraz zaczynacie rozumieć dlaczego powierzchnia działki jest tylko atrybutem, który w dodatku może się zmieniać.

Wyobraźcie sobie, że mamy wiele działek w naszym powiecie, których długość oscyluje w okolicy 1 kilometra. Dwukrotny pomiar punktów granicznych wzdłuż jednej granicy, który zgodnie z przepisami wykonuje się z dokładnością do 10 cm, przekłada się na możliwą różnicę powierzchni działki przy dwóch pomiarach tylko z tego powodu o… 100 m kwadratowych (1000m x 0,1m = 100 m²). Dla działki o długości 100 m z tego powodu mamy „jedynie” 10 m² różnicy… A przykładowa średnia cena niezbudowanej działki w jednym z szybko rozwijających się infrastrukturalnie obszarów wiejskich z wykorzystaniem tak mocno zakorzenionego wskaźnika zł/m², to na przykład 400 zł. Szybkie przeliczenie daje nam złotową różnicę przy dla 100 m² rzędu 40 000 zł, a przy 10 m² 4 000 zł. To tylko ze względu na dopuszczalny błąd pomiaru położenia punktu granicznego… Chyba rozumiecie już dlaczego nie powinniśmy tak mocno przywiązywać się do tego „metrowego” atrybutu działki, jakim jest powierzchnia. Na szczęście rozumieją to też chyba uczestnicy transakcji, bowiem jak widać z naszego rejestru cen transakcyjnych, gdy policzymy nawet na tym samym obszarze z różnych transakcji cenę metra kwadratowego, to otrzymujemy spory rozrzut.

Ale jest też tak, że istnieją przepisy, ażeby tą zmienność wykazywanej powierzchni ograniczyć. Otóż, jeśli nowy pomiar położenia punktów granicznych wykazuje różnice w określeniu położenia (liczoną ze współrzędnych) poniżej 10 cm, to po prostu przyjmuje się, że współrzędne uprzednio określone są dobre, nie zmienia się ich, a to skutkuje brakiem zmian wykazywanej powierzchni… Stałość wykazywanej powierzchni zależy więc dziś od jednego – od dokładności określenia położenia punktów załamania granic działki (nieruchomości). Od czasu, kiedy wszystkie punkty załamania granic działki zostaną określone z odpowiednią dokładnością (do 10 cm względem osnowy geodezyjnej – patrz „Granicy nie widać”), jej powierzchnia powinna być już stała, lub zmienić się może nieznacznie. Do czasu, gdy współrzędne choć jednego z punktów załamania granicy nie zostały z taką dokładnością określone, nie można mieć pewności, że powierzchnia w przyszłości nie ulegnie zmianie. Czasem znacznie.

Ze względu na dokładność przeprowadzonych pomiarów w okresie zakładania ewidencji gruntów i budynków, skalę prowadzonych map i wagę problemu, powierzchnie w ewidencji gruntów wykazywano na terenach wiejskich z dokładnością do 1 ara, a na terenach miast z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Jak wszystkim prawie wiadomo 1 ar = 100 m². Ale gdy zapytam Was: 51 m² - ile to jest arów? Każdy, kto uczył się w szkole podstawowej powinien odpowiedzieć, że to jest 1 ar! A jeśli zapytam Was: 149 m² – ile to jest arów? Każda osoba z co najmniej podstawowym wykształceniem powinna znać odpowiedź – to jest 1 ar! A zatem, jako że 1 ar = 1 ar, wynika że 51 m² = 149 m² J A zatem niektóre działki różniące się powierzchniowo o 98 m², z samego założenia, wykazywało się w ewidencji gruntów z ta samą powierzchnią w arach! Mamy też inny ciekawy i nieco przewrotny wniosek - na przykład: 1 ar = 51 m²! Rozumiecie? Bo nie wszyscy rozumieją! Przychodzi do nas na przykład z pretensjami interesant mówiąc, że dlaczego, skoro w księdze wieczystej ma, że powierzchnia jego działki wynosi 1 000 m², to my teraz mamy w ewidencji 970 m²? I zaczyna się batalia… Z analizy najczęściej wynika, że powierzchnia działki została określona w arach i było to 10 arów. Przy przepisywaniu treści ksiąg wieczystych do systemu informatycznego, zdaje się nie było możliwości innej, tylko wpisu powierzchni z ostrością do 1 m². Stąd, działka na przykład o powierzchni 10 a, została wpisana jako 1 000 m². A to, jak widzicie, nie jest prawdą! Powierzchnie kończące się na dwa zera są więc z natury rzeczy podejrzane, choć oczywiście zdarza się, że przy podziale geodeta projektuje nowe działki z powierzchnią okrągłą np. 1 500 m². Powierzchnia działki tak zaprojektowanej oczywiście w przyszłości nie powinna się zmienić, a jeśli nawet, to nieznacznie.

Powierzchnie działek wykazywane w ewidencji gruntów i budynków zmieniają się więc. Obecnie standardy mówią w tym zakresie o następujących regułach: dopóki wszystkie punkty załamania granic nie zostały określone z wymaganą dokładnością, nie zmieniamy powierzchni działki, nawet  gdy określono już je dla prawie wszystkich punktów. Utrzymujemy dotychczasową powierzchnię, nawet jeśli określona jest z ostrością do 1 ara. Gdy współrzędne wszystkich punktów załamania granic działki zostały już określone z dokładnością wymaganą przepisami – zmieniamy powierzchnię działki wykazywaną w ewidencji gruntów, co skutkuje również jej zmianą w księgach wieczystych.

Proces pozyskiwania dokładnych danych o współrzędnych punktów załamania granic jest ciągły. Takie informacje wpływają do nas na skutek prac geodetów przy granicach, wykonujących je na zlecenia właścicieli – przy podziałach nieruchomości, przy wykonywaniu map do zasiedzenia, przy nowych regulacjach dróg, a czasem również przy wykonywaniu map do celów projektowych. Starosta również czyni starania, żeby je pozyskać. Taką możliwość ma już co do zasady tylko „hurtowo”, poprzez realizacje projektów tzw. modernizacji ewidencji gruntów i budynków, obejmujących co najmniej cały obręb ewidencyjny (całą wieś, lub duży kompleks działek w mieście). Co roku, takim projektem obejmujemy w naszym Powiecie kilka obrębów. Zdarza się, że podejmujemy takie działania dotyczące pojedynczych nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy wykrywamy jakiś błąd przy zakładaniu ewidencji gruntów.

W kolejnym felietonie (cz. 2) będzie więcej o historycznych przyczynach kłopotów z powierzchniami działek. Szczególnie o przyczynach większych różnic w tym zakresie.

Dariusz Pręgowski - Geodeta Powiatowy