Podwójne hipotekowanie – niespodziewane utrapienie właścicieli nieruchomości

Ten felieton niestety, ale nie opisuje sytuacji korzystnych dla właścicieli nieruchomości. No cóż, tak już jest, że otaczająca nas rzeczywistość nie zawsze jest piękna i przyjazna. Inspiracją do jego napisania jest trudna sytuacja właścicieli wielu nieruchomości, która ujawniła się stosunkowo niedawno na obszarze Łomianek. Podobne przypadki w potocznej nomenklaturze określa się jako „podwójne hipotekowanie”. Oznacza to, że prawa do jednej nieruchomości w sensie fizycznym (gruntu lub też i budynku), bądź ich części, zostały opisane w dwóch różnych księgach wieczystych. W takich przypadkach najczęściej, prawo własności ujawnione w dwóch różnych księgach wieczystych, przysługuje różnym właścicielom. A przecież istnieje „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” wynikająca z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece!… Jak zatem mogło do tego dojść?

Jak wspomniałem powyżej, pojęcie podwójnego hipotekowania, jest pojęciem potocznym, używanym od bardzo dawna, a to oznacza, że takie przypadki nie są odosobnione. Ich powodem jest przede wszystkim brak wiedzy (w rzadkich przypadkach - zatajenie informacji) właścicieli wnioskujących o założenie nowej księgi wieczystej, na przykład gdy uregulowali stan prawny swoich nieruchomości w postepowaniu zasiedzeniowym lub uwłaszczeniowym, o wcześniejszym ujęciu praw do tej nieruchomości w innej, istniejącej już księdze wieczystej. Źródłem pochodzenia tego nieporozumienia i komplikacji są zarówno zmiany dotyczące zasad prowadzenia ksiąg wieczystych na przestrzeni dziesięcioleci, w szczególności w okresie powojennym w stosunku do przedwojennego, masowe wyginięcie ludności (właścicieli) i jej migracja w okresie wojennym i powojennym, pośpiech przy zakładaniu ewidencji gruntów i budynków na obszarze całego Kraju na przełomie lat 60-tych i 70-tych ubiegłego stulecia, w tym brak poszanowania prawa własności w poprzednim ustroju Rzeczypospolitej, a w konsekwencji ustanawianie nowych praw, które należy skategoryzować jako „prawa pierwotne” w oparciu o stan posiadania bez uwzględnienia istniejących wcześniej praw, o czym nawet często brak było szczegółowej wiedzy.

Kogo winić za taką sytuację? Niestety, jak wspomniałem wyżej nie za bardzo jest kogo. Winna jest przede wszystkim ścieżka historycznego rozwoju naszej Ojczyzny, w tym wady poprzedniego ustroju Rzeczypospolitej. Obecnie w naszym Kraju własność konstytucyjnie jest chroniona, a jeśli tak – to wcześniej ustanowione prawa również. Nie sposób zatem przejść obojętnie obok ujawnionej informacji o podwójnym hipotekowaniu. Należy wykazać ją i w księgach wieczystych prowadzonych przez sądy i w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostów. Inaczej rzec by można, że prawda jest przez te organy skrywana i że ten stan „nieczystości” jest podtrzymywany, a jego wyjaśnienie odkładane na później, co może w przyszłości jeszcze bardziej skomplikować sprawy właścicielom.

Jakie konsekwencja ma stan podwójnego hipotekowania? Ano – dość przykre w szczególności w przypadku podejmowania przez właściciela czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości. Ujawnienie bowiem tego faktu w księgach wieczystych poprzez wpis ostrzeżenia w Dziale III lub też ujawnienie tego faktu w ewidencji gruntów i budynków, zapala światło ostrzegawcze u potencjalnego nabywcy, że z tą nieruchomością nie jest tak, jak być powinno. Że nie jest ona „czysta”. Zniechęca więc do jej zakupu, a banki wręcz w takim przypadku nie udzielają kredytów. Co prawda fakt taki nie uniemożliwia przeprowadzenia transakcji, ale sami Czytelnicy rozumieją, że znacznie ją utrudnia. Co więcej, nawet w przypadku podjęcia transakcji, należy spodziewać się, że z uwagi na tą wadę, cena transakcyjna co do zasady będzie niższa. Stan podwójnego hipotekowania stanowi zatem dość poważny problem dla właściciela. W omawianym przypadku, ale i w innych przypadkach, ujawnienie takiego stanu jest dla wszystkich olbrzymim, kuriozalnym nawet zaskoczeniem. Również i dla nas.  Ale w szczególności przykre jest to dla osób, które kupiły nieruchomość od pierwotnych właścicieli jako „czystą”, pozbawioną jakichkolwiek obciążeń już w kolejnym obiegu. Nagle, w tym spokojnym stanie, dowiadują się zaskoczeni, że tak jednak nie jest.

Nie jest moją domeną znajomość prawa w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych, a również prawa cywilnego związanego z postępowaniem wieczysto-księgowym. Z mojej wiedzy, z sytuacji podwójnego hipotekowania jest jednak wyjście. To wyjście może być zainspirowane i prowadzone jedynie przez właścicieli nieruchomości – to powinno być dla wszystkich zrozumiałe, choć mogą oni (i słusznie) czuć się pokrzywdzeni, gdyż co do zasady, to nie z ich winy powstał problem. Jednakże, jak wspomniałem powyżej, trudno tu szukać winnych. Co o zasady również, osoby, które władają tymi nieruchomościami obecnie, mogą czuć się spokojnie w kontekście ostatecznego wyjaśnienia sprawy na ich korzyść. Spory w przedmiocie podwójnego hipotekowania zdarzają się bowiem rzadko. Najczęściej właśnie, tak jak i w przypadku Łomianek, podwójne hipotekowanie wynika z istnienia jakieś starej, zapomnianej księgi wieczystej, która z jakichś przyczyn nie została zamknięta, została zapomniana, a aktualni właściciele nabyli ją na skutek nadanych pierwotnie praw – poprzez zasiedzenie lub na skutek uwłaszczenia (wydania aktów nadania praw). A zatem, nawet pomimo istnienia praw uprzednich, nowe prawa niejako je „przebijają”. Problem więc ma charakter raczej natury formalny, gdyż jak wspomniałem powyżej – istnieje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i dopóki istnieje uprzednia księga z wpisem praw, nie można ich ot tak sobie zniweczyć bez przeprowadzenia formalnego postępowania.

Pod wpływem kilku wystąpień właścicieli nieruchomości w Łomiankach o wyjaśnienie powstałego stanu, zdając sobie sprawę z jego wymiaru społecznego (problem w Łomiankach dotyczy właścicieli kilkudziesięciu nieruchomości), spowodowanego bezpośrednio na skutek ujawnienia podwójnego hipotekowania w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez nasz Urząd, zabiegałem o spotkanie z Przewodniczącym Wydziału prowadzącego w sądzie księgi wieczyste dla tego obszaru. Zabiegałem bez silnej wiary, gdyż już dwukrotnie wcześniej, w różnych sprawach natury publicznej, usiłowałem spotkać się z władzą sądowniczą, każdorazowo dostając odpór z wyjaśnieniem, że nie ma mowy o takich spotkaniach w kontekście niezawisłości sądów, i że zawsze można napisać do sądu wniosek. Tu pierwotnie również spotkałem się z odmową, jednakże wskazano mi ścieżkę poprzez uzyskanie zgody Prezes Sądu na takie spotkanie. Ku mojemu pozytywnemu zaskoczeniu Prezes Sądu wyraziła zgodę na spotkanie z Panem Przewodniczącym. Spotkanie miało charakter sformalizowany, a jego przebieg został utrwalony w stosownym protokole. Rozmawialiśmy o tym problemie w kontekście komplikacji społecznych i możliwościach wyjścia z tej sytuacji. Pan Przewodniczący bardzo dobrze przygotował się do tego spotkania, gdyż wskazany uprzednio w pismach problem, został przez niego szczegółowo zbadany.

Przedstawiciele Powiatu (w spotkaniu uczestniczył z naszej strony również Radca prawny) przedstawili historyczny rys powstałej sytuacji oraz komplikacje, które powstały na skutek ujawnienia podwójnego hipotekowania, a także zadali pytanie, czy w kontekście później nadanych praw do nieruchomości o charakterze pierwotnym (akty własności ziemi, zasiedzenia), koniecznym jest prowadzenie wieczysto-księgowego postępowania procesowego, dotyczącego usunięcia niezgodności mającego na celu  wykreślenia działek ze „starej” księgi wieczystej, i czy możliwe jest zastosowanie postępowania nieprocesowego. Pan Przewodniczący w obecności Kierownika Sekretariatu Wydziału wyjaśnił w oparciu o istniejące przepisy prawa oraz utrwalone orzecznictwo, że co do zasady właściwym postępowaniem jest jednak postępowanie procesowe, z tym że każdą taką sprawę należy traktować indywidualnie i ze względu na niezależność działania sędziów referendarzy w każdej indywidualnej sprawie, nie jest wykluczone, że w poszczególnych przypadkach orzeczenie może przynieść rozwiązanie już w postępowaniu nieprocesowym. Pan Przewodniczący podkreślił również, że w przepisach dotyczących postępowania procesowego nastąpiły drobne zmiany na korzyść wnioskodawcy, w tym zmniejszenie kosztów postępowania sądowego. Dotychczas opłatę obliczaną jako odpowiedni procent od wartości nieruchomości, zastąpiła opłata ryczałtowa, nie przekraczająca 2 000 zł, pomijając możliwości jej zmniejszenia wynikające z przepisów prawa. Spotkanie miało bardzo dobry, wyczerpujący charakter, niestety jednak, przedstawione argumenty ze strony Sądu nie wskazują na co do zasady możliwość zastosowania skróconej ścieżki rozwiązania problemu podwójnego hipotekowania, tj. w postępowaniu nieprocesowym.

Namawiam zatem właścicieli nieruchomości do podjęcia się indywidulanego przeprowadzenia procesu wykreślenia swojej działki z ujawnionej „starej” księgi wieczystej. Warto zadbać o to już teraz nawet, jeśli w najbliższym czasie nie zamierzają sprzedać swojej nieruchomości. Bowiem, jeśli przyjdzie na to czas, może się okazać, że trzeba będzie się wstrzymać do czasu zakończenia postępowania sądowego. Lepiej również nie zostawiać tego problemu swoim następcom prawnym. Postępowanie sądowe w tej sprawie w obecnych uwarunkowaniach może nie zakończyć się bowiem w ciągu jednego roku… Jest nam przykro z uwagi na powstałe komplikacje, ale nic więcej nie jesteśmy w stanie zrobić, a ukrywać wiedzy o podwójnym hipotekowaniu po prostu nie możemy.