Ewidencja gruntów i budynków ważna dla każdego!

Dlaczego „dla każdego”? - zapyta bezdomny nie posiadający gruntów, budynków, czy lokali – Dla mnie też? To chyba przesada… Odpowiem – tak, dla Ciebie też! Postaram się wyjaśnić dlaczego nawet dla bezdomnego ta ewidencja i jej aktualność jest ważna. Może nie powiem tego wprost, ale będę liczył na Waszą inteligencję, która mam nadzieję, doprowadzi Was do tego samego wniosku… Nie sposób na początek, nie zacytować skrótu podstawowych stwierdzeń ujętych w przepisach prawa, a dotyczących ewidencji gruntów i budynków:

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

1. gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
2. budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
3. lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

Z innych przepisów wynika niejako, że częścią tej ewidencji są również informacje o cenach transakcyjnych gruntów, budynków i lokali, zawarte w odrębnym Rejestrze Cen Nieruchomości.

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:

1. właścicieli nieruchomości, a w przypadku:

1. nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego - oprócz właścicieli inne podmioty, w których władaniu lub gospodarowaniu znajdują się te nieruchomości,
2. osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania;

2. miejsce pobytu stałego lub adres siedziby podmiotów, o których mowa wyżej.

A szukając uzasadnienia do postawionej na początku tezy jeszcze tylko jeden, chyba najważniejszy przepis zawarty w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne: Podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Przeczytajcie to uważnie jeszcze raz… Widzicie, jak wielką rolę odgrywa ewidencja gruntów i budynków! Jej dane, stanowią podstawę planowania gospodarczego. Bez niej trudno byłoby planować rozwój Państwa. Planowanie przestrzenne – konstruowanie studiów, czy planów zagospodarowania przestrzennego bez danych tej ewidencji byłoby niemożliwe lub bardzo utrudnione. Wymiar podatków jest bezpośrednio oparty o te dane – dotyczy to zarówno wielkości działek, budynków, lokali, jak i zarejestrowanego sposobu użytkowania. Wysokość podatków (od nieruchomości, rolnego) zależy od treści i aktualności ewidencji gruntów i budynków. Określenie działek i powierzchni w księgach wieczystych, nie wynika z aktów notarialnych, czy decyzji. Ono wynika z tej ewidencji. Dopłaty dla rolników z UE są uzależnione od różnych informacji wpływających do ARiMR (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), ale budowane są na fundamencie informacji z ewidencji gruntów. Wszelkie decyzje w sprawie gospodarki nieruchomościami (odszkodowania, wywłaszczenia, wykupy, podziały nieruchomości), czerpią dane dotyczące przedmiotu decyzji również z tej ewidencji.

Można wymieniać w nieskończoność… Wyżej odniosłem się tylko do przestrzeni objętych cytowanym przepisem. Stałymi interesariuszami tej ewidencji od pewnego czasu jest Centralny Port Komunikacyjny, Wody Polskie, Narodowy Bank Polski i wiele innych ciekawych instytucji, nie mówiąc już o właścicielach nieruchomości. Są nimi też organy ściągania, komornicy i urzędy skarbowe. Projektowanie i sytuowanie obiektów budowlanych oparte jest między innymi na danych o przebiegu granic działek, zawartych w tej ewidencji. Czy to jeszcze mało?

Jak to możliwe, że ta ewidencja żyje, jest hmmm… w miarę aktualna, i jest duże zainteresowanie danymi tej ewidencji. Jak to możliwe, że stanowi podstawę tak wielu ważnych działań? Otóż, przepisy prawa obligują w zasadzie wszystkich do dostarczania dokumentów, zawierających informację o zmianach danych objętych tą ewidencją. To nie przelewki! Taki obowiązek mają nawet sądy cywilne i sądy prowadzące księgi wieczyste. Tym obowiązkiem obarczeni są nawet ministrowie, nie mówiąc już o wojewodach, prezydentach miast, burmistrzach i wójtach. Ba – również notariusze. Ten obowiązek ciąży też na każdym właścicielu nieruchomości, którzy o tym często nie mają świadomości, albo z różnych przyczyn powiedzmy, że o nim zapominają… Przypominają sobie dopiero wtedy, gdy z jakichś przyczyn zależy im na danych aktualnych (o ile im na tym zależy). Zawarte w ewidencji gruntów i budynków dane adresowe podmiotów w niej ujawnionych, służą za podstawę kierowania zawiadomień i wezwań w postępowaniach administracyjnych, co ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego ich prowadzenia.

W ciągu ostatnich dwóch lata nastąpiły znaczne ułatwienia dotyczące prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, a myślę tu o łatwym dostępie do informacji, umożliwiających prawidłową aktualizację tej ewidencji. Otóż, z poziomu wykorzystywanego systemu do aktualizacji ewidencji, mamy zapewniony dostęp do baz danych PESEL, REGON oraz EKW (elektronicznych ksiąg wieczystych). Obecne mechanizmy umożliwiają nawet półautomatyczną aktualizację danych ewidencyjnych o dane zawarte w bazie danych PESEL, co przyspiesza tą aktualizację oraz zmniejsza prawdopodobieństwo popełnienia omyłki pisarskiej. Funkcjonujący od niedawna mechanizm, pozwala sądom prowadzącym księgi wieczyste na przesyłanie automatycznych, cyfrowych zawiadomień o dokonanych zmianach w księgach wieczystych wprost do systemu ewidencji gruntów i budynków. Dzięki temu unika się papierologii, ułatwia ciężką pracę listonoszom, zawiadomienie wysłane z sądu w bardzo krótkim czasie dociera do adresata, a w dodatku od razu archiwizowane jest w ewidencji gruntów i budynków.

Pomimo tych wielu udogodnień, w ewidencji tej jest jeszcze sporo do zrobienia. Po pierwsze, nie mamy wciąż kompletu dobrej jakości danych o przebiegu granic działek, a co za tym idzie – o powierzchni działek. Na ten temat pisałem we wcześniejszych tekstach „Granicy nie widać” i „Pole powierzchni działki atrybutem zmiennym”. Działania w tym zakresie opiszę jeszcze w następnym tekście dotyczącym modernizacji ewidencji gruntów i budynków. Po drugie – pomimo tego, że system aktualizacji danych jest dość szczelny jeśli chodzi o instytucje i organy zobligowane do przesyłania informacji o zmianach (typu: sądy, organy administracji publicznej, notariusze), to gorzej jeśli chodzi o powiadamianie o zmianach przez podmioty ujawnione w tej ewidencji, czyli posiadaczy nieruchomości… A ciąży na nich taki sam obowiązek jak na instytucjach wyżej wymienionych.

Zmiany które powinny znaleźć się w tej ewidencji dotyczące podmiotów, takie jak: nazwiska, nazwy, adresy, siedziby, prawa do nieruchomości wynikające z postanowień sądów o nabyciu praw do spadku, nie są systematycznie przez te podmioty sygnalizowane Staroście w terminie określonym przepisami (do 30 dni). Takich postanowień sądy nam nie przekazują, gdyż na nich nie ma określenia przedmiotu (nieruchomości), którego dotyczą prawa spadkowe. Zmiany wynikające z rejestru PESEL czy REGON (adresy, nazwy, nazwiska) również nie trafiają do właściwego Starosty, choć ma on, jak wcześniej pisałem, do nich dostęp. Być może nastanie jeszcze taki czas, gdy będziemy mogli automatycznie przeczesywać te rejestry w poszukiwaniu zmian podmiotów ujawnionych w naszej ewidencji… Póki co, jest to tylko „pieśń przyszłości”. Brak systematycznej aktualizacji tych danych, może odbić się czkawką samemu posiadaczowi nieruchomości. A będzie to tylko jego wina…

Ze zmianami dotyczącymi przedmiotów ewidencji (działek, użytków, budynków, lokali) jest jeszcze trudniej. Zazwyczaj dotyczą one zmiany sposobu użytkowania gruntami, gdyż w stosunku do innych przedmiotów, system dostarczania dokumentów uzasadniających zmiany, jest dość szczelny. Dzieje się to z powodu dodatkowych czynników oprócz braku świadomości, albo zapominania. Otóż, tego typu zmiany po pierwsze należy udokumentować opracowaniem geodezyjnym, sporządzonym na koszt posiadacza nieruchomości. Po drugie zazwyczaj dotyczą one zmiany sposobu użytkowania z rolnego na „nie rolny”, a zatem łączą się z niechybną zmianą opodatkowania na wyższy poziom. Nic dziwnego więc, że posiadacze nieruchomości o tym obowiązku łatwo „zapominają”… A mechanizmy działające w procesie inwestycyjnym, nie zawsze gwarantują prawidłową aktualizację danych o użytkach.

Pamiętajcie o tym, że każdy starosta posiada narzędzia wymuszające prawidłowe zachowania posiadaczy w tym względzie. Po pierwsze, za brak powiadomienia o zmianach danych objętych ewidencją w terminie, może wnioskować o nałożenie kary grzywny. Po drugie – może wymusić na posiadaczu nieruchomości dostarczenie dokumentacji umożliwiającej aktualizację tych danych. Jeśli posiadacz nie zareaguje, każdy starosta sam może zlecić wykonanie opracowania geodezyjnego i obciążyć posiadacza kosztami (starosta nie będzie wtedy zbytnio negocjował ceny z geodetą), a w przypadku wykręcania się od płatności, może posłużyć się komornikiem. Wydaje mi się więc, że taki „smród” nikomu nie jest potrzebny. Ewidencja ta jest bowiem ważna dla każdego! Dla bezdomnego też…